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Gefährliche Geschäftsadresse

Die Anmeldung einer Geschäftsadresse in der angemieteten Wohnung ist ausreichender Grund für eine Kündigung durch den Vermieter, wenn das ohne Genehmigung geschah.

Ein Wohnungsmieter war Inhaber eines Gewerbebetriebs, der unter anderem einen Hausmeisterservice, Montage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte zum Gegenstand hatte. Als Betriebsstätte hat er seit mehreren Jahren seine Wohnadresse angegeben. Unter dieser Geschäftsadresse trat er auch gegenüber seinen Kunden auf. Der Vermieter mahnte den Gewerbetreibenden wegen unerlaubter Nutzung des nur zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses ab. Der Mieter wehrte sich vor Gericht dagegen, der Fall ging bis zum Bundesgerichtshof, der die Sache wie folgt sah:

Die Richter erachteten das Verhalten des Mieters als eine nach dem reinen Wohnungsmietvertrag nicht erlaubte und deshalb vertragswidrige gewerbliche Nutzung. Sie gaben den vorherigen Instanzen Recht. Die Vertragsverletzung hat ein derartiges Gewicht, dass eine Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses rechtmäßig ist.

Fehlender Kundenkontakt unerheblich

Der Beklagte hatte dagegen behauptet, dass von seinem Betrieb keine Störungen ausgegangen sind. Denn im gemieteten Einfamilienhaus haben in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden  stattgefunden. Außerdem stellte er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder in dessen Nähe ab, sondern ausschließlich auf einem gesondert angemieteten Platz.

Vermieter muss geschäftliche Nutzung nicht dulden

Darauf kommt es nach Auffassung der Richter nicht an. Denn bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Ein auf Treu und Glauben gestützter Anspruch des Mieters auf die Gestattung gewerblicher Aktivitäten besteht nur in Ausnahmefällen. Ein solcher war aber im vorliegenden Fall nicht ersichtlich.

Fazit:

Auch wenn die Strenge der Bundesrichter überraschen mag: Der Fall zeigt, dass es keine Bagatelle ist, als Geschäftsadresse die Wohnung anzugeben. Ist ein eigenes Büro nicht vorhanden, sollte man sich deshalb dringend eine entsprechende Erlaubnis des Vermieters einholen, bevor man aus Vereinfachungsgründen seinen Betrieb auf die Wohnungsadresse anmeldet.

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