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Kündigung von Mischmietverhältnissen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über einen Fall zu entscheiden, in welchem dem Mieter eines Hauses gekündigt wurde, das sowohl zu Wohnzwecken als auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis genutzt wurde.

Die Wirksamkeit einer Kündigung hängt davon ab, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum oder über Gewerberaum vorliegt. Bei ersterem ist eine ordentliche Kündigung nur zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse, wie Eigenbedarf, vorweisen kann. Mietverhältnisse über Gewerberaum dagegen können ohne einen besonderen Grund gekündigt werden.

Die Einheitstheorie der Rechtsprechung

Ob nach Wohnraumrecht oder Gewerberaumrecht zu verfahren ist, richtet sich nach den Richtern danach, welcher Nutzungszweck überwiegt. Ob also der Schwerpunkt der Nutzung auf dem Wohnen oder der gewerblichen Nutzung liegt. Indizwirkung kommt dabei der Verwendung eines auf die Nutzungsart zugeschnittenen Vertragsformulars, der Bezeichnung in der Überschrift (Wohnraummietvertrag oder gewerblicher Mietvertrag) oder dem inhaltlichen Aufbau zu (Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung im Anhang oder als handschriftlicher Zusatz).

Fazit: Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist zum Schutz des Mieters von der Geltung der strengeren Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse auszugehen.

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