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Vermietung: Der Umsatzsteuer-Clou

Vermieter von Büros oder Gewerberäumen haben Vorteile, wenn sie mit Umsatzsteuer vermieten.

Grundsätzlich unterliegt die Vermietung von Gebäuden nicht der Umsatzsteuer. Der Vermieter kann aber per Option auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten.

Voraussetzung dafür ist, dass er die Räumlichkeiten einem anderen Unternehmer für dessen Firma überlässt und dieser die Räume ausschließlich für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bei Vermietung an Ärzte, Heilpraktiker oder Versicherungsvertreter gibt es diese Möglichkeit deshalb im Normalfall beispielsweise nicht.

Durchlaufposten Umsatzsteuer

Gelingt der Verzicht auf Umsatzsteuerfreiheit, wird Umsatzsteuer fällig und am besten auf die Mieten aufgeschlagen. Da der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist, kann er sich dann die bezahlte Vorsteuer vom ­Finanzamt erstatten lassen. Für den ­Mieter ist die Umsatzsteuer deshalb nur ein durchlaufender Posten.

Vorsteuerposten Baukosten

Der Vermieter erhält zur Nettomiete die bezeichnete Umsatzsteuer und führt sie ans Finanzamt ab, weshalb er daraus weder einen Vor- noch einen Nachteil hat. Der Vermieter kann aber die Vorsteuern aus den ihm in Rechnung gestellten Kosten abziehen. Hat er das Gebäude selbst gebaut oder bauen lassen, gilt das sogar für die Vorsteuer aus den gesamten Baukosten.

Zumindest ist aber die Vorsteuer aus den jährlich laufenden Kosten bei der Umsatzsteuererklärung abziehbar – dem Vermieter verbleibt so in jedem Fall die in diesen Kosten enthaltene Vorsteuer.

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