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Immobilien: Knackpunkt Bewertung

Die Bewertung eines geerbten Grundstücks entscheidet über die Höhe der zu entrichtenden Steuern. Das seit 2009 geltende Erbschaftsteuerreformgesetz regelt diese Bewertung neu. Wir stellen die wichtigsten Verfahren vor.

Unverändert bleibt, dass unbebaute Grundstücke weiterhin anhand der von den Gutachterausschüssen herausgegebenen Bodenrichtwerte anzusetzen sind. Die Bewertung von bebauten Grundstücken richtet sich dagegen nach der Gebäudeart. Für die Festsetzung des jeweiligen Wertes wenden die Gutachter drei Verfahren an:

Das Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren werden zur Wertermittlung solche Grundstücke herangezogen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Dabei werden die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise zugrunde gelegt.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden Bodenwert des Grundstücks und Ertragswert des Gebäudes zusammengezählt. Der Bodenwert errechnet sich wie bei unbebauten Grundstücken. Beim Gebäudewert muss zuerst der Grundstücksrohertrag ermittelt werden. Dieser errechnet sich aus der vertraglichen oder üblichen Nettokaltmiete der letzen 12 Monate und wird um die Bewirt-schaftungskosten verringert. Diese Kosten sind individuell entweder von den Gutachterausschüssen zu erfragen oder sind pauschal im Gesetz nachzulesen. Nach Abzug der Bodenwertverzinsung ergibt sich der Gebäudereinertrag, der schließlich noch mit einem Vervielfältiger multipliziert wird, der vom Alter des Gebäudes abhängt.

Sachwertverfahren

Auch hier ergibt sich der Wert aus der Summe von Grundstückswert und Gebäudewert. Für letzteren gilt: Gewöhnliche Herstellungskosten je Quadratmeter mal Bruttogrundfläche abzüglich Alterswertminderung ergibt den vorläufigen Gebäudesachwert. Zusammen mit dem Bodenwert und multipliziert mit einer Wertzahl, die vom Gutachterausschuss festgelegt wird, ergibt sich daraus der Sachwert.

Tipp:

Der Besteuerung kann aber auch ein durch ein individuelles Gutachten nachgewiesener, niedrigerer Wert zugrunde gelegt werden. Wir beraten Sie gern, wenn Sie diese Möglichkeit nutzen möchten.

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