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Vom Vermieter zum Steuerhinterzieher

Artikel vom:

25.02.2013

Themen:

Vermietung, Steuerhinterziehung, Immobilien, Mietverhältnis

Eine in vieler Hinsicht extrem ungewöhnliche Vermietung an die Mutter eines Steuerpflichtigen landete beim Finanzgericht. Das Gericht strich nicht nur die behaupteten Verluste, sondern bestätigte auch das Vorliegen einer Steuerhinterziehung.

Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses ist, dass es nicht zum Schein abgeschlossen ist. Letzteres ist der Fall, wenn die Gestaltung und Durchführung des Mietverhältnisses dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Dies setzt voraus, dass die Mietsache und die Höhe der zu entrichtenden Miete klar und eindeutig vereinbart und die Vermietung entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt wird.

Dies hielten die Richter im vorgelegten Fall aus vielerlei Gründen nicht für gegeben:

  • So ist keine Vereinbarung über evtl. zu erbringende Nebenkosten getroffen worden. Solche sind auch nie gegenüber der Mutter eingefordert worden. Ein Mietverhältnis ist aus diesem Umstand jedenfalls dann zu versagen, wenn der Umfang der jährlichen Nebenkosten erheblich ist.
  • Der Sohn hatte ständig auch unbeschränkten Zugang zum Haus. Bei fremden Dritten darf der Vermieter ohne vorherige Erlaubnis nur dann die Mietsache betreten, wenn Gefahr im Verzug ist.
  • Nach Zeugenaussagen konnte nicht bestätigt werden, dass die Mutter auch im Haus übernachtet hat. Es konnte jedoch nachgewiesen werden, dass der Sohn das Haus zu Übernachtungen genutzt hat.
  • Entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag wurde keine Kautionszahlung geleistet. Ebenfalls entgegen des Vertrags hat die Mutter die im Vertrag vereinbarten Arbeiten zur Instandhaltung der Gartenanlage nicht erbracht.
  • Der Sohn hat das Haus auf eigene Kosten mit neuen Möbeln ausgestattet.
  • Ein während der Mietzeit errichtetes Schwimmbecken mit Saunabereich ist im Mietvertrag nicht erwähnt bzw. ergänzt worden.
  • Der Umbau der ursprünglich vorhandenen Scheune in ein Wohnhaus wurde (nur) nach den persönlichen Vorstellungen des Sohnes sehr aufwändig ausgeführt.

Fazit:

Die Gesamtumstände führten dazu, dass die erklärten Verluste nicht anerkannt wurden. Die Richter beurteilten die Steuererklärungen des Sohnes darüber hinaus als Steuerhinterziehung. Er hatte negative Einkünfte erklärt, obwohl er wusste, dass das Mietverhältnis mit seiner Mutter aus den genannten Gründen einem Fremdvergleich nicht standhalten würde und er es auch in zahlreichen Punkten nicht so durchgeführt hat, wie schriftlich vereinbart war.

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