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Werbungskosten bei befristeter Vermietung

Artikel vom:

03.03.2011

Themen:

Sonstiges, Werbungskosten, Vermietung, Immobilienverluste, Wertminderung, Finanzierungskosten, Einkünfteerzielungsabsicht

Vermieter stehen oft im Fadenkreuz des Fiskus. Denn mit Immobilienverlusten versuchen viele Steuerpflichtige, ihre Steuerbelastung zu senken.

Immobilienbesitzer können bei ihrer Steuererklärung Ausgaben, wie beispielsweise die Wertminderung des Gebäudeanteils oder Finanzierungskosten, mit ihren Mieteinnahmen verrechnen. Dadurch kann ein Verlust entstehen, der das zu versteuernde übrige Einkommen mindert.

Einkünfteerzielungsabsicht

Steuerlich anerkannt werden die genannten Ausgaben aber nur dann, wenn der Steuerpflichtige die Absicht hat, auch Einkünfte zu erzielen. Deshalb muss er unter Umständen die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht beweisen. Dieser Nachweis ist meistens entbehrlich, wenn die Vermietung bei Beginn keinen Befristungen unterliegt. Gegen einen auf Dauer angelegten Vermietungswillen spricht jedoch, wenn die Immobilie kurze Zeit nach der Anschaffung wieder verkauft wird. Es reicht aber auch, wenn lediglich eine Verkaufsabsicht – zum Beispiel die Käufersuche kurz nach Erwerb des Objekts – objektiv erkennbar wird.

Entscheidende Faktoren

Ungünstig ist außerdem der Abschluss eines Zeitmietvertrags mit anschließendem Verkauf, die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Einheiten oder die Aufteilung eines Gebäudes in mehrere Eigentumswohnungen. Für die Steuerbehörden deutet all das auf eine nicht auf Dauer angelegte Nutzung der Immobilie hin.

Das gleiche gilt für die Kündigung bestehender Mietverhältnisse kurz nach dem Erwerb eines Objekts. Der dann unterstellte fehlende dauerhafte Vermietungswille kann jedoch durch den Nachweis anderer Motive für die Kündigung entkräftet werden. Beispielsweise, wenn das Objekt modernisiert werden soll oder vorhandene Wohnungen in Büros umgestaltet werden, um die bessere Vermietbarkeit zu gewährleisten.

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